Quase ninguém para para pensar em como o valor do IPTU é definido.
A conta começa em um número que a prefeitura atribui ao seu imóvel, chamado de valor venal. Em linguagem simples, é quanto a prefeitura avalia que o seu imóvel vale. É sobre esse valor que a alíquota do IPTU é aplicada. Ou seja, se esse número está errado para cima, todo o seu IPTU está inflado.
E é aqui que mora um dos erros mais comuns e mais silenciosos. O valor venal deveria refletir, de forma aproximada, quanto o imóvel valeria numa venda em condições normais. Mas a prefeitura calcula esse valor a partir de tabelas e de um cadastro que nem sempre acompanham a realidade do seu imóvel específico. O resultado é que, com frequência, a prefeitura avalia o imóvel acima do valor de mercado.
Existe uma pergunta simples que revela o problema: Você conseguiria vender o seu imóvel hoje pelo valor que a prefeitura diz que ele vale?
Quando a resposta é não, quando a prefeitura acha que o imóvel vale mais do que ele realmente valeria numa venda, é sinal de que o valor venal pode estar acima do mercado. E cada ano que passa com esse número inflado é um ano pagando IPTU a mais.
Esse tipo de distorção é técnico, mas a correção também é. Dá para comparar o valor que a prefeitura atribuiu com o valor real do imóvel, reunir a documentação e a fundamentação técnica, e apresentar isso para corrigir a cobrança. E não é só para frente: quando se comprova que o imóvel vinha sendo avaliado acima do real, é possível revisar os últimos cinco anos e buscar de volta o que foi pago a mais.
Vale a ressalva de sempre, porque é assim que a gente trabalha.
Nem todo imóvel está avaliado acima do mercado. Existe imóvel com valor venal correto, que paga o que deve. Por isso a economia é sempre potencial e só pode ser afirmada depois que a análise técnica compara a avaliação da prefeitura com a realidade do imóvel. Se não houver oportunidade, avisamos, e não há contratação.
Mas quando existe, o valor em jogo costuma ser relevante, porque se repete ano após ano e ainda permite recuperar o passado. Se você desconfia que a prefeitura avalia o seu imóvel por mais do que ele realmente vale, o primeiro passo é a análise.
