Muita gente paga IPTU mais alto sem saber o real motivo. Na maioria das vezes, o problema não está no tamanho do apartamento nem na localização, mas em um detalhe pouco comentado: a fração do terreno atribuída à sua unidade dentro do condomínio.
Quando essa fração está maior do que deveria, o valor do IPTU sobe automaticamente. E isso acontece com muito mais frequência do que parece.
Neste texto, você vai entender de forma simples:
- o que é a fração do terreno;
- por que ela pode estar errada;
- como identificar se esse erro está aumentando o seu IPTU.
O que é a fração do terreno, na prática
Todo condomínio é construído sobre um único terreno. Esse terreno é dividido entre os proprietários das unidades. Essa divisão não altera a área interna do apartamento, mas define qual é a “parte” de cada imóvel no terreno comum. Essa parcela recebe o nome de fração do terreno.
Exemplo simples
Se um prédio tem 20 apartamentos, cada unidade possui direito a uma parte do terreno. Essa divisão nem sempre é igual, pois pode variar conforme o tamanho, o padrão ou as características da unidade.
👉 A prefeitura usa essa fração como um dos critérios para calcular o valor venal do imóvel.
Quando a fração atribuída ao seu apartamento está maior do que a correta, o valor venal aumenta. Como consequência, o IPTU sobe junto.
Quando a fração do terreno fica errada
Vários fatores podem causar esse tipo de erro. Os mais comuns são:
- dados antigos, da época da construção, que nunca foram atualizados;
- alterações no condomínio que não foram registradas;
- erros no lançamento da prefeitura;
- divergências entre a matrícula do imóvel e o cadastro municipal;
- uso de dados padronizados, copiados de outras unidades sem análise individual.
👉 o proprietário passa a pagar IPTU como se tivesse uma parcela maior do terreno do que realmente possui.
Como isso afeta diretamente o seu bolso
Quando a fração do terreno está inflada, a prefeitura entende que o imóvel ocupa uma parte maior do terreno do condomínio.
Isso eleva o valor venal, que serve como base para o cálculo do IPTU.
Em condomínios com terrenos grandes, pequenas diferenças na fração já geram aumentos relevantes. Esse impacto se repete ano após ano.
Em outras palavras: você paga mais sem motivo, muitas vezes por um erro antigo que ninguém nunca revisou.
Como identificar se o seu IPTU está sendo calculado errado
Alguns sinais ajudam a perceber que algo está fora do padrão:
- seu IPTU é mais alto do que o de unidades iguais ou muito parecidas no mesmo prédio;
- a fração do terreno da matrícula não confere com o carnê do IPTU;
- o valor venal aumentou sem qualquer mudança no imóvel;
- existem divergências entre documentos do condomínio, cartório e prefeitura.
O que pode ser feito quando o erro é identificado
Quando a análise comprova que a fração do terreno está acima da realidade, é possível:
- solicitar a correção do cadastro do imóvel;
- reduzir o valor venal;
- diminuir o IPTU dos próximos anos;
- recuperar valores pagos a mais nos últimos cinco anos, dependendo do caso.
Ou seja, não se trata apenas de corrigir para frente. Em algumas situações, é possível recuperar dinheiro.
Como a Desonera ajuda nesses casos
A Desonera realiza uma análise técnica completa, cruzando informações como:
- documentos do condomínio;
- matrícula do imóvel;
- mapas e dados da prefeitura;
- cadastro técnico municipal;
- histórico de lançamentos do IPTU.
O resultado é direto: você deixa de pagar IPTU indevido e passa a pagar apenas o valor correto.
Conclusão
Quando o IPTU parece alto demais, nem sempre a culpa é do tamanho do apartamento ou dos reajustes anuais. Muitas vezes, o problema está em uma fração do terreno cadastrada de forma incorreta.
Esse erro pode acompanhar o imóvel por anos sem ser percebido. A boa notícia é que, com uma análise especializada, é possível identificar, corrigir e reduzir o imposto e, em alguns casos, recuperar valores pagos a mais.
Menos IPTU, mais tranquilidade pra você.
