Dois terrenos do mesmo tamanho, no mesmo bairro, podem pagar valores bem diferentes de IPTU. E quando o imóvel faz esquina ou tem mais de uma frente, essa diferença pode esconder uma das maiores oportunidades de reduzir o IPTU que existem, e quase ninguém enxerga. O motivo está em um detalhe do cadastro que costuma passar batido: por qual rua o seu terreno está sendo cobrado.
Como a prefeitura decide quanto o seu terreno vale
Todo ano, a prefeitura atribui ao seu imóvel um valor, ou seja, quanto ela considera que o imóvel vale, e é sobre esse número que o IPTU é calculado. No caso do terreno, esse valor sai de um preço de metro quadrado que a prefeitura define rua por rua. Cada rua da cidade tem o seu preço de referência, e ruas diferentes valem valores diferentes.
A distância entre uma rua e outra costuma ser grande. É muito comum uma rua valer o dobro da vizinha: uma avenida movimentada a dez mil reais o metro quadrado, e a rua tranquila ao lado a cinco mil, por exemplo. Para um mesmo terreno, ser cobrado por uma rua ou pela outra muda tudo no valor final e, com ele, no IPTU do ano.
Por que a esquina é uma grande oportunidade
Um imóvel de esquina, entre duas ruas ou com mais de uma frente é justamente aquele cujo terreno vai de uma rua a outra, ou toca mais de uma rua ao mesmo tempo. Para calcular o valor do terreno, a prefeitura usa o preço da rua que consta como frente do imóvel no cadastro. Se o cadastro aponta para a rua mais cara, o valor sobe, e o IPTU sobe junto, chegando às vezes ao dobro do que seria pela outra rua.
E aqui está o ponto: a regra prevê que vale a frente efetiva, a frente principal do imóvel, e não necessariamente a rua mais valorizada. Quando o cadastro aponta a frente errada, o imóvel passa anos sendo cobrado por uma rua que, na prática, não é a sua verdadeira frente. Corrigindo qual é a frente correta, o valor que a prefeitura atribui ao imóvel cai, o IPTU do ano cai e ainda é possível recuperar até cinco anos pagos a mais.
Um caso real de quanto está em jogo
Na prática:
Uma incorporadora manteve, durante cerca de dois anos de obra, a frente do terreno apontada para uma avenida, que era a rua mais cara. Só atualizou o cadastro para a rua que era de fato a frente do empreendimento quando o prédio ficou pronto. Nesses dois anos, pagou cerca de R$ 200 mil a mais por ano em um empreendimento, e cerca de R$ 100 mil a mais por ano em outro, apenas por causa desse detalhe do cadastro. Uma única empresa, em dois empreendimentos, deixou muito dinheiro na mesa por algo básico, e o que pagou a mais naquele período não volta mais.
Dá para corrigir, reduzir o IPTU e recuperar os últimos cinco anos
A boa notícia é que essa distorção é técnica, e a correção também. Com tecnologia própria e conhecimento especializado em IPTU, a Desonera faz a análise exata de qual seria o IPTU se a frente considerada fosse a outra rua, compara com o que vem sendo cobrado e reúne a fundamentação para corrigir a frente no cadastro. Com a frente correta, o IPTU do ano diminui, e quando se comprova que o imóvel vinha sendo cobrado acima do devido é possível revisar os últimos cinco anos e buscar de volta o que foi pago a mais. A Desonera cuida de todo o processo para você.
Se você tem imóvel de esquina, terrenos grandes ou uma carteira de imóveis, o alerta é ainda maior. Numa carteira, os terrenos de esquina e de múltiplas frentes costumam ser vários, e cada um pode carregar a mesma distorção. O caso da incorporadora é só um exemplo entre dezenas. Somado, o que está em jogo pode ir de milhares a milhões de reais, todo ano, com a possibilidade de recuperar o passado.
Vale a ressalva de sempre, porque é assim que a gente trabalha. Nem todo imóvel de esquina está sendo cobrado pela rua errada. Existe cadastro correto, que aponta a frente certa e paga o que deve. Por isso a redução só pode ser afirmada depois que a análise técnica compara a frente considerada com a frente real do imóvel. Se não houver oportunidade, avisamos, e não há contratação.
Mas quando existe, o valor costuma ser alto, porque se repete todo ano e ainda permite recuperar até cinco anos. Se o seu imóvel faz esquina, fica entre duas ruas ou tem mais de uma frente, o primeiro passo é conferir por qual rua ele está sendo cobrado. Solicite a análise gratuita do seu imóvel em desonera.com.
Menos IPTU, mais tranquilidade pra você!
