Todo começo de ano, o mesmo ritual se repete: o boleto do IPTU chega, o contribuinte reclama do valor, paga e segue a vida. Mas há um detalhe escondido nessa rotina que, se fosse amplamente conhecido, provocaria uma revolução silenciosa nas finanças de milhões de brasileiros.
Afinal, você sabe por quanto a Prefeitura avaliou o seu imóvel? A pergunta parece simples, mas quase ninguém sabe responder. E é exatamente por isso que tantas pessoas pagam IPTU a mais — todos os anos — sem nem perceber.
A ilusão do “valor venal”
O valor venal é o nome técnico dado ao preço que a Prefeitura acredita que o seu imóvel vale. Ele é a base para o cálculo do IPTU. O problema é que esse valor, na maioria das vezes, não tem qualquer relação com o valor real de mercado.
E essa distorção não é pequena.
A Prefeitura usa uma tabela chamada Planta Genérica de Valores (PGV), que define o preço médio do metro quadrado de cada região. Mas ela não visita os imóveis, não verifica reformas, conservação, idade da construção, posição solar, topografia ou padrão de acabamento. Na prática, é como se o poder público dissesse: “Se o seu vizinho reformou e vendeu caro, parabéns, agora você também é rico.”
E pronto. O seu IPTU sobe.
O imposto cobrado sobre o que não existe
Imagine um apartamento que, no mercado, vale R$ 700 mil. No cadastro da Prefeitura, o mesmo imóvel aparece avaliado em R$ 1,2 milhão. Esse número, invisível para a maioria das pessoas, é o responsável direto pelo valor do IPTU. E é sobre essa diferença de R$ 500 mil — que não existe no mundo real — que o contribuinte paga imposto. Com uma alíquota de 1%, são R$ 5 mil por ano de imposto a mais.
Em cinco anos, R$ 25 mil pagos injustamente.
E aqui vem a parte mais absurda: se o proprietário tentasse vender o imóvel por R$ 1,2 milhão, ninguém compraria. Mas é esse preço de fantasia que a Prefeitura usa como base de cobrança. Dá vontade de perguntar: “Se a Prefeitura acha que vale tanto assim, por que não compra?”
A distorção invisível que afeta todo o país
Essa superavaliação não é exceção — é regra.
Acontece em praticamente todas as grandes cidades brasileiras. E o contribuinte, sem entender o mecanismo, paga em silêncio. A maioria nem percebe que o IPTU não é calculado sobre o valor de venda, mas sobre uma estimativa teórica e defasada que ignora a realidade do bairro, do prédio e até da economia. A cada atualização da PGV, novas injustiças são criadas: regiões valorizadas artificialmente, imóveis comuns classificados como de “alto padrão”, e construções antigas tratadas como se fossem novas.
É um sistema que se retroalimenta de desinformação. A Prefeitura arrecada, o contribuinte paga — e ninguém questiona.
O teste que revela o erro
Quer comprovar? Pegue a sua Notificação de Lançamento do IPTU e procure o campo “Valor Venal do Imóvel”. Agora imagine colocar o seu imóvel à venda exatamente por esse valor.
Conseguiria vender?
Se a resposta for “não”, a explicação é simples: a Prefeitura está cobrando IPTU sobre um preço de ficção.
O que a lei permite (e quase ninguém sabe)
O valor venal pode ser contestado. Existem mecanismos legais para pedir a revisão do IPTU quando há discrepância entre o valor venal e o valor de mercado. A revisão é feita com laudos técnicos e pareceres de engenharia, que comprovam o erro na avaliação da Prefeitura. É um direito do contribuinte — mas, por falta de informação, menos de 3% dos proprietários exercem esse direito.
E é justamente esse o trabalho da Desonera, consultoria especializada em IPTU: analisar tecnicamente o cadastro do imóvel, identificar distorções e corrigir injustiças fiscais que se repetem há anos.
O impacto da informação (e o papel da Desonera)
A Desonera já analisou milhares de imóveis e constatou que, em praticamente todos, há algum tipo de erro. Em muitos casos, as reduções chegam a 70% do valor do IPTU — e ainda é possível pedir a restituição do que foi pago a mais nos últimos cinco anos. Mais do que revisar números, a Desonera busca mudar uma mentalidade: pagar imposto é dever, mas pagar mais do que deve é um erro — e um erro que pode ser corrigido.
Conclusão: o despertar para o IPTU justo
O que está em jogo aqui não é apenas o bolso do contribuinte, mas um debate sobre transparência e justiça tributária. O valor venal virou uma ficção conveniente que ajuda a Prefeitura a arrecadar mais sem precisar aumentar a alíquota. Enquanto isso, milhões de pessoas pagam IPTU sobre imóveis que só existem no papel.
A Desonera nasceu pra mudar isso — com informação, técnica e coragem de chamar o problema pelo nome. Então, antes de pagar o próximo boleto, olhe o valor venal do seu imóvel. Compare com o valor real de mercado. E se a diferença for grande, lembre-se: não é o seu imóvel que está errado — é a avaliação da Prefeitura.
Diagnóstico gratuito: descubra se o seu IPTU está correto
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