Nos últimos anos, a Prefeitura de São Paulo vem estimulando os proprietários a aproveitarem o programa de Anistia de Obras, que permite regularizar construções feitas sem aprovação.
Mas o objetivo deste conteúdo não é apenas explicar o que é a anistia e seus benefícios — e sim trazer alertas importantes sobre os riscos e impactos que esse processo pode gerar.
Regularizar um imóvel é, sim, um investimento — e mesmo com a “isenção de multas edilícias”, há custos consideráveis envolvidos. Além disso, é importante entender que essa isenção se refere somente às penalidades da obra irregular, não ao IPTU.
Em muitos casos analisados pela equipe da Desonera, após o processo de anistia, os proprietários receberam cobranças retroativas do IPTU, referentes aos últimos cinco anos da diferença de área construída. A Prefeitura afirma que essa questão é tratada pelo setor de tributos, mas na prática, isso é mais comum do que se imagina.
Portanto, antes de aderir à anistia, é essencial compreender os custos reais e os possíveis reflexos financeiros.
Para alguns, pode ser um excelente investimento. Para outros, pode representar um gasto desnecessário.
O que é a Anistia de Obras
A Anistia de Obras é um programa da Prefeitura de São Paulo que permite que imóveis com reformas, ampliações ou construções não aprovadas sejam regularizados sem pagamento de multas edilícias.
Na prática, se você fez alguma alteração no seu imóvel — como ampliar a casa, fechar uma varanda ou construir um pavimento — sem solicitar aprovação da Prefeitura, é por meio da anistia que essa situação pode ser regularizada.
Após a conclusão do processo, o imóvel passa a estar oficialmente regularizado, e o proprietário pode averbar a nova área na matrícula, garantindo segurança jurídica e possibilidade de valorização.
Prazo e quem pode participar
O programa está aberto até dezembro de 2025, e, embora já tenha sido prorrogado em anos anteriores, não há qualquer confirmação de nova prorrogação.
Por isso, é importante não deixar para a última hora.
Além disso, só podem participar da anistia os imóveis com obras concluídas até 31 de julho de 2014. Construções feitas após essa data não se enquadram e precisam passar pelo processo de licenciamento comum.
Outro ponto importante é o limite de área: apenas edificações com até 1.500 metros quadrados de área total podem ser regularizadas por anistia. Imóveis maiores precisam de licenciamento completo, com projeto técnico e análise detalhada.
Tipos de imóveis que podem se enquadrar
A anistia abrange diferentes tipos de imóveis, desde que atendam aos critérios técnicos e legais. Entre eles:
- Casas e sobrados residenciais;
- Pequenos comércios;
- Imóveis de uso misto (residencial e comercial);
- Edificações institucionais de baixo risco, como escolas, clínicas ou igrejas.
Por outro lado, não podem aderir ao programa:
- Imóveis em áreas públicas ou de preservação ambiental;
- Construções em terrenos tombados ou com restrições urbanísticas;
- Edificações sem segurança estrutural ou fora das normas básicas da cidade.
Os principais benefícios da anistia
O grande atrativo da anistia é a isenção de multas edilícias, ou seja, o proprietário pode regularizar a obra sem ser penalizado por tê-la executado sem aprovação. Além disso, o imóvel regularizado ganha segurança jurídica e pode ser utilizado em operações financeiras, já que o proprietário passa a ter a possibilidade de:
- Averbar a construção na matrícula do imóvel;
- Vender o imóvel financiado, recebendo o valor à vista;
- Usar o bem como garantia para empréstimos e financiamentos;
- Evitar futuros problemas com a Prefeitura, como embargos ou notificações.
No entanto, é preciso lembrar que a isenção de multa se aplica apenas ao processo de regularização da obra — não isenta o contribuinte de eventuais ajustes tributários no IPTU.
Anistia e imóveis comerciais: regularização que abre portas
Para imóveis comerciais ou de uso misto, a anistia pode ser ainda mais importante. Um imóvel irregular na Prefeitura não consegue obter ou renovar o Alvará de Funcionamento — documento essencial para que empresas operem legalmente.
Sem a regularização, o proprietário pode enfrentar dificuldades em obter licenças, autorizações da vigilância sanitária, AVCB do Corpo de Bombeiros, e até restrições para contratar seguros empresariais.
Nesses casos, a anistia deixa de ser apenas uma questão de “colocar o imóvel em dia” e se torna uma necessidade para viabilizar o próprio funcionamento do negócio. Portanto, para imóveis comerciais irregulares, a regularização quase sempre é vantajosa, pois traz segurança jurídica e evita que o empreendimento seja impedido de operar.
Os riscos e custos que precisam ser considerados
Mesmo com a isenção de multas, o processo de anistia tem custos e pode gerar reflexos financeiros importantes.
- Taxas e tributos municipais: a Prefeitura cobra taxas de análise e o chamado “preço público de regularização”, que variam conforme o tamanho da obra, a zona de uso e o valor do terreno.
- Honorários técnicos: o processo requer um responsável técnico habilitado (engenheiro ou arquiteto), além da emissão de plantas, ART ou RRT e documentação digital.
- Risco de cobrança retroativa de IPTU: talvez o ponto mais relevante. Ao regularizar o imóvel, a Prefeitura atualiza o cadastro e pode identificar aumento de área construída, o que leva a lançamentos complementares de IPTU dos últimos cinco anos.
Na Desonera, é muito comum encontrar casos em que o contribuinte, após regularizar o imóvel, recebeu cobrança adicional significativa. Por isso, antes de iniciar o processo, é fundamental fazer uma simulação completa, considerando tanto o custo da regularização quanto o impacto tributário futuro.
Quando a anistia pode valer a pena
A anistia pode ser um excelente investimento quando o proprietário:
- Deseja vender o imóvel e precisa deixá-lo regularizado para averbação no cartório;
- Pretende usar o imóvel como garantia em um financiamento;
- Quer formalizar construções antigas para evitar autuações;
- Possui imóvel comercial e precisa regularizá-lo para conseguir alvará de funcionamento e demais licenças;
- Ou planeja futuras reformas ou ampliações, que só poderão ser licenciadas após a regularização.
Nesses casos, o ganho em valorização, segurança e liquidez justifica o investimento.
Quando pode não ser vantajoso aderir
Por outro lado, a anistia pode não ser interessante quando:
- O imóvel é simples e o proprietário não pretende vendê-lo ou financiá-lo;
- O custo da regularização é alto em relação ao valor do imóvel;
- Há risco de cobranças retroativas que superam o benefício esperado;
- Ou quando o imóvel não cumpre os requisitos mínimos de segurança e documentação.
Em situações assim, é importante avaliar com calma e buscar orientação técnica antes de investir em um processo que pode gerar mais custos do que benefícios.
A importância da análise técnica e tributária
Na Desonera, o processo de anistia é conduzido com planejamento, cálculo e transparência.
Antes de qualquer protocolo, é feita uma análise completa da viabilidade do imóvel, que inclui:
- Verificar se o imóvel realmente se enquadra nos critérios da anistia;
- Simular todos os custos do processo, incluindo taxas e tributos;
- Calcular o impacto futuro no IPTU, considerando a possibilidade de cobrança retroativa;
- E revisar o IPTU atual, identificando possíveis erros de lançamento ou cobranças indevidas.
Dessa forma, o cliente sabe exatamente quanto vai investir e qual será o impacto total da regularização, podendo decidir com segurança se vale ou não seguir com o processo.
Conclusão
A Anistia de Obras é uma oportunidade legítima para quem deseja deixar o imóvel em conformidade com a Prefeitura e ter segurança jurídica sobre o seu bem. Mas, como todo investimento, precisa ser analisado com cuidado.
A isenção de multas edilícias é um benefício real, mas não significa ausência de custos. O processo envolve taxas, honorários e, muitas vezes, pode gerar cobranças retroativas de IPTU.
Por isso, o mais importante é não decidir no impulso. Com o apoio da equipe técnica da Desonera, o proprietário tem acesso a uma análise completa, com simulação de custos, projeção de impacto tributário e revisão de eventuais erros já existentes no IPTU.
Regularizar é importante, mas regularizar com planejamento, cálculo e consciência é o que garante tranquilidade e segurança para o futuro.
